عدد المشاهدات: 3297

تطوير الأراضي الخام

الأراضي الخام: هي أراضِ مملوكة لها صك لكنها غير مطورة، وتكون بالعادة بمساحات كبيرة جدًا، وهي 4 أنواع:

  • أرض خام دون مخطط.

  • أرض خام مخططة ومعتمدة (مشروطة بتنفيذ بعض الخدمات).

  • أرض خام مخططة غير معتمدة.

  •  أرض خام مخططة ومعتمدة ومكتملة الشروط.

أما الأراضي البيضاء، فهي الأراضي الخام الواقعة داخل حدود النطاق العمراني الذي تحدده وزارة الإسكان.


وتفرض وزارة الإسكان رسمًا سنويًا على الأراضي البيضاء، المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية، بنسبة (٢٫٥٪) من قيمة الأرض تمهيدًا لتطويرها، ضمن نظام يسمى "نظام رسوم الأراضي البيضاء"ـ والذي يهدف إلى:

  •   زيادة المعروض من الأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب.

  • توفير الأراضي السكنية بأسعار مناسبة.

  •   حماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية.



معايير تقدير قيمة الأرض:

اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء حددت معايير عدة لتقييم قيمة الأرض إضافة إلى الجهة التي تتولى ذلك، على أن تشمل المعايير:

  • موقع الأرض

  • استخداماتها

  • تضاريسها

  • نظام البناء

  • معامل توافر الخدمات العامة فيها ووصول المرافق العامة إليها

  • الأنشطة والاستخدامات التجارية والصناعية والاجتماعية المحيطة بها


    شروط إخضاع أرض معينة لتطبيق رسم الأراضي البيضاء:

    • أن تكون أرضًا فضاء.

    •  أن تكون داخل حدود النطاق العمراني.

    • أن تكون مخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري حسب المخطط المعتمد الصادر عن الجهة المختصة.

    •  أن تكون ضمن فئة الأراضي الخاضعة لتطبيق الرسم، وهي كالآتي:

        • الأراضي غير المطورة بمساحة عشرة آلاف متر مربع فأكثر، والواقعة ضمن النطاق الذي تحدده الوزارة.

        • الأراضي المطورة العائدة لمالك واحد في مخطط معتمد واحد، ما دام مجموع مساحتها يزيد على عشرة آلاف متر مربع.

        •  الأراضي المطورة العائدة لمالك واحد في مخطط معتمد واحد، ما دام مجموع مساحتها يزيد على خمسة آلاف متر مربع.

        •  الأراضي المطورة العائدة لمالك واحد في مدينة واحدة، ما دام مجموع مساحتها يزيد على عشرة آلاف متر مربع.


       التواصل مع المكلفين:

      في حال مطابقة الأرض البيضاء للشروط السابق ذكرها، تتواصل الوزارة مع المكلف لإبلاغه بالقرار الخاص بأرضه، بما يتضمن البيانات الآتية كحد أدنى:

      •   اسم المكلف ورقم سجله المدني أو سجله التجاري.

      • رقم وثيقة إثبات ملكية الأرض.

      • موقع الأرض.

      • المستند النظامي للقرار.

      • مقدار الرسم المستحق.

      • موعد تسديد الرسم.

      • وسيلة تسديد الرسم.

      • ما يترتب على عدم تسديد الرسم أو تأخير تسديده.

      • حق المكلف في التظلم من القرار بحسب الإجراءات النظامية.


      الأطراف الرئيسة في عملية التطوير العقاري:

      تطوير الأرض الخام أو البيضاء، يمكن أن يكون من قبل مالك الأرض نفسه، أو من جهة خارجية تمتلك مشروعًا معينًا للاستفادة من هذه الأرض بالاتفاق مع المالك. وفي كلا الحالتين فإن الأطراف المشاركة في عملية التطوير العقاري تقتصر على:

      • ملاك الأراضي

      •  المطورون من القطاع الخاص

      •  المطورون من القطاع العام

      • المخططون

      • المؤسسات المالية

      • مقاولو البناء

      • الوكلاء التجاريون أو وكلاء العقارات

      • الفريق المهني من مهندسين ومستشارين وخبراء




        مراحل تطوير الأراضي الخام

        •  المبادرة:
          وفيها يبادر صاحب الأرض، أو أصحاب المصلحة في عملية التطوير، ممن يبحث عن موقع مناسب تحسبًا للطلب أو الحاجة للاستخدام، أو من يتوقع قينة أعلى للأرض مقارنة باستخدامها الحالي نظرًا لغير الخصائص الإسكانية.

        •  التقييم:
          ويتضمن أبحاث السوق العامة والخاصة، والتقييم المالي للمقترحات، والتأكد من أن تكلفة التطوير مقولة وقابلة للتطبيق.

        •   الحيارة:
          وتتضمن عددًا من العناصر:

          •  الفحص القانوني: في حال لم يكن المطور هو مالك الأرض، فيجب تقييم جميع المسائل القانونية المتعلقة بالموقع.

          •   فحص الأرض: ويتضمن إجراء تقييم مادي شامل لقدرات الموقع كي يتلاءم مع الاستخدام المقترح.

          • التمويل: يجب أن يحصل المطور على التمويل المناسب لمشروع التطوير.

        •  التصميم والتكاليف:
          وفيها يتم عمل تصميم الحد الأدنى للحفاظ على انخفاض التكاليف، إضافة إلى خطط التصاميم المراد تنفيذها.

        •  التصاريح:
          ويتمثل بموافقة وزارة الإسكان بعد تنفيذ جميع الشروط السابق ذكرها.

        •   الالتزام:
          وهنا يجب على المالك والمطور أن يتأكد من أن التقييم يستند إلى أفضل المعلومات الممكنة قبل إبرام العقد.

        •  التنفيذ:
          تبدأ عملية التنفيذ بمجرد وضع جميع المواد الخام لعملية التطوير في مكانها الصحيح.

        • التأجير/ الإدارة/ التصرف:
          قد يتخذ التصرف شكل تأجير، أو قد يكون بيع مباشر لحصة الملكية العقارية، وفي حالة التطوير بالتجزئة الكبرى هناك العديد من الإيجارات، وفي حالة مبنى واحد مخصص للمكاتب مثلًا، فقد يتم التصرف بالممتلكات من خلال عملية إيجار واحدة.


        تقدير تكلفة التطوير:

        يتم تقدير تكلفة تطوير الأرض المتوقعة وفق عدد من العناصر، وهي:

        •   تكلفة البناء: تُقدّر من قبل "مساح كميات" ويتم التعبير عنها عادةً كمعدل إجمالي لكل متر مربع، ثم يتم ضربه في المساحة الإجمالية للمبنى المقترح.

        • الرسوم والأتعاب المهنية: وتمثل أتعاب المهندسين والمراقبين وغيرهم، وعادةً ما تمثل نسبة مئوية من تكاليف المبنى تتراوح بين 10 و15%.

        •   تكلفة عقد البناء: يمكن التفاوض على عقد البناء طبقًا لبند "الارتفاع والانخفاض" تحسبًا لأي تغيرات مستقبلية، أو قد يكون عقدًا ذو سعر ثابت يشتمل على أرقام أعلى للتعويض عن مخاطر ارتفاع التكاليف.

        •      التكاليف الطارئة: حيث يتم تخصيص بدل طوارئ في حدود 5% من إجمالي تكاليف البناء والرسوم.

        •     تكلفة التمويل: تشمل تكلفة التمويل طويل الأجل وقصير الأجل.

          • التمويل طويل الأجل: يشمل تكاليف شراء الأصول وتكاليف البناء.

          •  التمويل قصير الأجل: يكون لغرض توفير رأس المال للعامل للحصول على الموقع، ودفع ثمن الخدمات المهنية والوفاء بالشهادات المؤقتة والنهائية الصادرة من المهندس المعماري.

        •  تكاليف الإعلان والتسويق: وهما أساسيان للتطوير العقاري، ويمكن أن تكون تكاليف الدعاية مرتفعة وغير متوقعة تمامًا عندما لا تتم عملية الإيجار كما كان متوقعًا.

        •   رسوم الوكالة: يتم تحمل رسوم الوكالة عند إيجار الوحدات بعد الانتهاء من التطوير وعند بيع الاستثمارات، وعادة ما يتم التعبير عن الرسوم كنسبة مئوية من القيمة الإيجارية المستخدمة في إجمالي قيمة التطوير.

        •  أرباح المطور: يتم عرض أرباح المطور والمخاطر على أنه تكلفة عملية التطوير، وقد يكون المبلغ المطلوب نسبة مئوية من القيمة الرأسمالية للتطير المكتمل، أو نسبة مئوية من إجمالي التكاليف المترتبة على ذلك.

        • قيمة الأرض: يتم إيجاد المبلغ الإجمالي المتاح لشراء الأرض عن طريق اقتطاع تكاليف التطوير الإجمالية من صافي قيمة التطوير.

         

        المصادر:


        ما هو تقيمك للمقال: