عدد المشاهدات: 1850

التقييم العقاري وأفضل الطرق لتحديد قيمة العقار

يساعدك تقييم العقار بشكل دقيق على القيام بالعديد من الشؤون المالية الخاصة بك التي تعتبر في غاية الأهمية، فتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار يسهل عملية البيع أو الشراء، أو حتى عملية الاقتراض من البنك، كما أنها تساهم في تقدير معدل الضرائب على قيمة العقار بشكل احترافي، بالإضافة إلى تخمين الثروة المالية التي تملكها وبالتالي تسهيل كافة الإجراءات التي تترتب على ذلك. لذلك معرفة الطرق الأفضل لتقييم العقارات يلعب دوراً هام في ضمان تقدير قيمة العقار الخاص بك بشكل دقيق، ويجنبك في الوقوع في خطأ قد يكون فادحاً. يوجد العديد من الطرق التي يمكن عبرها تقييم العقار، لكن في هذا المقال سنذكر أهم تلك الطرق وأكثرها مصداقية ودقة في تحديد قيمته السوقية.


أولاً: ما هو التقييم العقاري؟ هو رأي أو تقدير بخصوص قيمة عقار معين في تاريخ محدد. وتُستخدم تقارير التقييم من قبل الشركات والهيئات الحكومية والأفراد والمستثمرين وشركات التمويل العقاري عند اتخاذ القرارات المتعلقة بالمعاملات العقارية. والهدف من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار. وهنالك طرق علمية يُستعان بها في التقييم العقاري، وهي: (بيع مقارن، رسملة الدخل للعقار التجاري، التكاليف).


  • البيع المقارن:
    فيستخدم علم الإحصاء ليدرس المبيعات الأخيرة في المنطقة المحيطة بالعقار ويبدأ بالمقارنة. ويُشترط في العقارات التي ستُجري المقارنة بينها أن تكون قريبةً من العقار المراد تثمينه في الخصائص الكمية والكيفية. وبعد ذلك يتم عمل التعديلات اللازمة وفق الطرق العلمية.

  • طريقة رسملة الدخل:
    فتتعلَّق تحديدًا بالعقارات التجارية، وتشترك فيها العلوم المالية والمحاسبية والتحليل المالي للعقار؛ حيث تشترك عوامل أخرى في تحديد قيمة العقار؛ إذ يُحدَّد صافي الدخل المتوقَّع بعد دراسة معطيات السوق، ويؤخذ ذلك كعامل في تحديد سعر العقار.

  • طريقة التكاليف:
    فتعتمد على ثلاثة من فروع العلوم (محاسبة التكاليف، والهندسة، والإحصاء). يُستخدَم الإحصاء لتحديد قيمة الأرض؛ إذ تُقيَّم الحالة القائم عليها العقار وقت التقييم لحساب قيمة إنشاء العقار، مع خصم قيمة الإهلاك إن وُجِد. الخبرة بجانب الدراسة العلمية مهمة في التقييم العقاري؛ حيث تساعد الخبرة على استخدام الأدوات العلمية بصورة صحيحة دون خلل.



ثانياً: ما هي القيمة السوقية للعقار:
هي الثمن الأكثر احتمالاً الذي ستجلبه الملكية (العقار) في سوق تنافسي مفتوح. قد لا يمثل ثمن العقار السوقي القيمة السوقية دائماً. وثمن العقار السوقي هو السعر الذي يباع به العقار فعلياً، على سبيل المثال، إذا كان البائع تحت الإكراه بسبب عدم قدرته على عدم سداد أقساط التمويل العقاري، فقد يبيع العقار أقل من قيمته السوقية.



ثالثاً: ما الفرق بين تقييم العقار وتثمين العقار وتسعير العقار؟

  • تثمين العقار: 

    التثمين من الثمن، والثمن هو ما تقوم بدفعه بالفعل لشراء العقار والثمن هو المبلغ المكتوب في عقد البيع.

  • تقييم العقار: 

    التقييم من القيمة، وقيمة أي عقار يتم تحديدها من المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المقيمين، فالقيمة تختلف من عقار لأخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وأشياء أخرى.

  • تسعير العقار:

     التسعير من السعر، والسعر هو المبلغ الذي يطلبه صاحب العقار لكي يقوم بنقل ملكية العقار للمشترى، ومن الممكن ان لا يتم إتمام البيع بالسعر الذي حدده المالك، فمن الممكن ان يحدث تفاوض ويتم تخفيض السعر الذي حدده المالك.




    رابعاً: أفضل الطرق لتحديد قيمة العقارات

    • الاعتماد على شركات عقارية موثوقة:

    تستطيع الشركات العقارية ذو المصداقية العالية القيام بتقدير قيمة العقارات بشكل جيد، وذلك لما لديها من خبرة واسعة في عمليات البيع والشراء، بالإضافة إلى امتلاكها كمية هائلة من البيانات التي تؤهلها لتقدير القيمة السوقية للعقار بشكل دقيق. هناك عدة أمور يتم أخذها بعين الاعتبار عند القيام بعملية التقييم، من أهمها موقع العقار واتجاهاته، ومدى حداثته وقربه من الخدمات العامة، بالإضافة إلى تصميمه الداخلي والخارجي ومساحته وعدد الغرف الذي يحتويها وغير ذلك.

    • استخدام أدوات التقييم الأكثر احترافية على الانترنت:

    هناك العديد من أدوات تقييم العقارات التي تستخدم كمؤشرات لحساب القيمة السوقية للعقار بالاعتماد على بيانات السجلات العقارية من الأسعار والمبيعات السابقة، حيث يتم إدخالها على نماذج رياضية واحصائية محددة ليتم التنبؤ بأسعار العقارات. تتصف أدوات التقييم بالدقة فهي تعتمد عادةً على كمية هائلة من البيانات ونماذج رياضية متقدمة يتم تحديثها وتطويرها تباعاً، لضمان استمرارية دقة وحداثة مخرجاتها. تستخدم أدوات التقييم عادة من قبل المقرضين كالبنوك لمساعدتهم في تقييم العقار كضمان للقروض التي يقوموا بمنحها للمقترضين، كما تعتمد عليها بعض الشركات العقارية التي تتحرى الدقة في تقييم العقارات.

    • تقدير قيمة العقار عبر حساب مؤشر أسعار العقارات الرسمي:

    إحدى الطرق ذو المصداقية العالية التي يتم من خلالها تقييم أسعار العقارات بشكل دقيق هو مؤشر أسعار العقارات (House Price Index). يرتكز مؤشر أسعار العقارات على البيانات التاريخية لأسعار العقارات بالاعتماد على نماذج احصائية معينة، حيث يتم نشره على شكل تقارير شهرية من قبل الجهات الرسمية في كل بلد، يمكن من خلاله التنبؤ بشكل دقيق بأسعار العقارات عبر الزمن.

    • العمل مع مقيّم عقارات محترف:

    لديك خيار أخر لمعرفة أو التنبؤ بالقيمة الحقيقية للعقار، وهي أن تبحث عن مقيّم محترف في مجال العقارات، يمكنه تقدير القيمة السوقية لعقارك عبر الزمن. يعتمد مقيّم العقارات عادةً في تقديره لقيمة العقار على العديد من العوامل، أبرزها الموقع، حيث يلعب تحديد المدينة والحي دوراً كبيراً في اختلاف الأسعار، بالإضافة إلى مواصفات العقار من الداخل والخارج وتاريخ بناءه، ناهيك عن إمكانية مقارنته مع عقارات أخرى في نفس السوق كالتكلفة وفترة الإهلاك وغيرها من عوامل أخرى التي تتيح القدرة على التنبؤ. لكن من ناحية أخرى، يعتبر العمل مع مقيّم خبير في شؤون العقارات مكلفاً، قد لا يتمكن الراغب بشراء أو بيع عقار ما من تحمل تكاليفها، لذلك عادة ما يتم استأجره من قبل شركات عقارية كبيرة أو بنوك بهدف تقييم العقار كضمان للقروض المقدمة.

    • التقييم عبر مقارنة خصائص العقار:

      إن لم يتوفر لديك القدرة على العمل مع مقيّم عقاري مختص، عندها يمكنك القيام بالتقييم العقاري بنفسك بالاعتماد على مقارنة خصائص ومواصفات العقار الخاص بك بعقارات أخرى في نفس السوق وتحليلها. من أهم تلك المواصفات، مكونات البناء ومساحته وتاريخ بناءه، بالإضافة إلى الأخذ بعين الاعتبار أي تعديلات أو تحسينات إضافية تمت على العقار بهدف تجديده، ناهيك عن أهمية موقعه والحي الواقع فيه وغير ذلك من خصائص هامة تلعب دوراً كبيراً في تقدير القيمة السوقية للعقار. على الرغم من قيامك بعملية التقييم قد لا يقدم نتائج بنفس الدقة والاحترافية كالتي تتم عبر بعض الأدوات المخصصة أو المقيمين العقاريين، إلا أنه تساهم بشكل كبير في تقديم فكرة جيدة عن الأسعار في السوق يمكن الاعتماد عليها في عمليات الشراء والبيع.



      المراجع:

    ما هو تقيمك للمقال: